Baggrund
Brødrene Kauffeldts virksomheder har pt. hhnholdsvis ejerskab og betinget købsaftale for de 4 erhvervsgrunde, der ligger over for etape 2 af boligområdet. De 4 erhvervsgrunde vil kunne nedklassificeres fra miljøklasse 4 til 3.
Umiddelbart vest for de 4 erhvervsgrunde, der ligger over for etape 2 af boligområdet, ligger trælasthandlen på Kløftehøj 2. Den vurderes at være en miljøklasse 4-virksomhed, og direktøren i virksomheden ønsker at fortsætte med nuværende aktiviteter. Trælasthandlen har i forvejen boligparceller som nabo ca. 21,5 m fra skel og risikerer altså i forvejen påbud om indskrænkninger, hvis en nabo klager, og hvis Miljøstyrelsens vejledende grænser ikke kan overholdes.
Umiddelbart øst for de 4 erhvervsgrunde, der ligger over for etape 2 af boligområdet, ligger en endnu ubebygget erhvervsgrund beplantet med træer på matr. nr. 2a Siim By, Dover. Ejeren af matriklen har ikke besvaret høringen i efteråret 2016 om evt. holdning til evt. nedklassificering.
Til hver miljøklasse hører der en anbefalet mindsteafstand fra erhvervsskel til boligskel. For miljøklasse 4 er det 100 m, og for miljøklasse 3 er det 50 m. At mindsteafstanden regnes fra erhvervsskel til boligskel giver også mening i forhold til, at det, virksomheder kan få tilladelse til, ofte gælder i skel.
Ønsker Byrådet at prioritere anvendelsen til boliger højere, kan det evt. give mening at regne mindsteafstanden fra den delområdegrænse, der findes i lokalplan nr. 120 for erhvervsområde Kløftehøj. Arealet syd for den delområdegrænse må i forvejen – stort set – kun anvendes til beplantningsbælte samt stiareal, selv om det pt. tæller med som del af erhvervsgrundene. I ny lokalplan med nedklassificering af erhvervsgrunde kan det tydeliggøres for især fremtidige ejere og lejere af erhvervsgrundene, at arealet syd for delområdegrænsen regnes med som buffer til boliggrundene. Kommer der alligevel en miljøklage siden hen, vil risikoen dog stadig tilgå de pågældende erhverv. Bilag om erhvervsindskrænkninger, klassificering og forskellige former for forurening er vedhæftet dagsordenen.
Vedhæftede kortbilag illustrerer de forskellige nedklassificeringsmuligheder i forhold til ovennævnte parametre, altså:
- hvilke erhvervsgrunde skal have henholdsvis 50 og 100 m afstand til nye boliggrunde (hvor model 1 = 50 m til alle, model 2 = 100 m til den mod vest, model 3 = 100 m til den mod øst, og mode 4 = 100 m til både den mod vest og den mod øst)
- og skal afstanden måles fra delområdegrænse inde på erhvervsgrundene (model a) eller fra erhvervsskel (model b).
Formål
Det er et formål med planerne at muliggøre nedklassificering af dele af et erhvervsområde fra miljøklasse 4 til 3, samt at muliggøre etablering af et boligområde, der tager hensyn til grundvandet og udformes i samspil med områdets landskabelige kvaliteter.
Forhold til nuværende planlægning for området
Boligområdet er omfattet af kommuneplanramme 50.B.31, der udlægger området til boligformål. Udarbejdelse af lokalplan til det pågældende formål vil derfor være i overensstemmelse med gældende kommuneplanramme.
Rammerne for boliglokalplanlægningen er fastlagt med Lokalplan nr. 1091, som fortsat vil være gældende for området, for den del, der ikke er i strid med den nye planlægning for afstande til virksomhederne nord for boligområdet. Ny og supplerende lokalplanlægning skal fastlægge byggeretsgivende bestemmelser.
Erhvervsområdet er omfattet af kommuneplanramme 50.E.09 og lokalplan nr. 120, - Ry, der udlægger området til virksomheder i miljøklasse 2-4. Den ønskede planlægning er således i overensstemmelse med målsætningerne i kommuneplanen, men ønsket om at etablere boliger med en afstand på 50 m til virksomhederne medfører, at der udarbejdes kommuneplantillæg. Der skal derudover lokalplanlægges for erhvervsområdet, således at dele af erhvervsområdet bliver nedklassificeret til miljøklasse 3.
Planproces
Det forventes, at evt. planforslag kan behandles politisk i december 2017 med henblik på offentlig høring, samt at der kan ske endelig vedtagelse i marts 2018.