Kildebjerg Ry A/S har anmodet om igangsætning af planlægning for Kildebjerg Ry Øst. Miljø- og Planudvalget besluttede på møde den 11. november 2014 at sætte planlægningen i gang. Den 27. maj 2015 besluttede Byrådet at udsende forslag til kommuneplantillæg nr. 13-16, lokalplan nr. 1094 og miljørapport. Høringsfristen er nu udløbet. Med denne sag skal udvalget tage stilling til de indkomne høringssvar.
Miljø- og Planudvalgets indstilling fremsendes til Økonomiudvalget og Byrådet til beslutning.
Projektområdet
Lokalplanområdet ligger i Kildebjerg Ry Øst lidt vest for landsbyen Firgårde og udgør ca. 20 ha. fordelt på 2 forskellige ejendomme samt det tilstødende stykke af Skanderborgvej. Langt størstedelen af lokalplanområdet er ejet af Kildebjerg Ry A/S. Et mindre areal mod nordøst tilhører en ejer i Firgårde, og der er indgået aftale om magelæg, så Kildebjerg Ry A/S bliver fremtidig ejer.
Kommuneplantillæg nr. 13-16
Rammeområde nr. 50.E.10 til erhvervsformål udgår, og dets areal overgår til rammeområde 50.B.25 til boligformål, som dermed udvides. Samtidig udspecificeres det, at boligområdet skal kunne anvendes til både åben-lav, tæt-lav og etageboligbebyggelse i maks. 2 etager. Rammeområde 50.B.25 til boligformål ændrer derudover form, så dets afgrænsning kommer til at følge henholdsvis Skanderborgvej, Skovagervejs nyanlagte forlængelse og en allerede anlagt sti. Afgrænsningen for det tilstødende rammeområde 50.R.06 tilpasses også den samme allerede anlagte sti.
Det eksisterende rammeområde 50.B.25 har prioritet 1 i rækkefølgeplanen i kommuneplanens del III. Samtidig med udvidelsen og omformningen af afgrænsningen for 50.B.25 ændres rækkefølgeplanen i kommuneplanens del III til at omfatte rammeområde 50.B.25 i dets nye udstrækning som boligudlæg med prioritet 1.
Lokalplan 1094
Lokalplanen åbner mulighed for byggeri af ca. 37 parcelhuse. Lokalplanen er kun byggeretsgivende for ét af dens delområder. For den øvrige del af lokalplanområdet handler lokalplanen om at overføre areal til byzone og åbne mulighed for en langsigtet og samlet byggemodning, terrænregulering og beplantning.
Mod syd ligger mere end halvdelen af lokalplanområdet inden for grundvandsdannende opland og nitratfølsomme indvindingsområder, hvilket betyder, at arealet er sårbart overfor forurening af grundvandet. Lokalplanen stiller derfor nogle krav, der er vigtige for at kunne beskytte grundvand samtidig med byudviklingens virkeliggørelse.
Lokalplanen udelukker udstykning til boligformål i en afstand af 100 m fra den eksisterende erhvervsejendom syd for lokalplanområdet. Det hensyn skal sikre, at lokalplanen ikke udelukker miljøklasse 4 erhverv syd for Skanderborgvej.
Miljørapport
Miljøscreening efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer medførte krav om udarbejdelse af en egentlig miljøvurdering, idet planforslagene på den ene side kan have en væsentlig negativ indvirkning på miljøet for så vidt angår visuelle gener, landskabelig værdi, samt geologiske særpræg (landskab), og at planforslagene på den anden side kan have en væsentlig positiv indvirkning på miljøet for så vidt angår boligattraktivitet. Der er derfor udarbejdet en miljørapport.
Uden lokalplanforslagets indarbejdede mulighed for etablering af støjvold ville miljøscreeningen ikke have medført krav om udarbejdelse af en egentlig miljøvurdering.
Miljørapporten viser på den ene side, at støjvolden langs Skanderborgvej vil tage en væsentlig del af synsfeltet ved ankomsten til Ry med det åbne kig ind over Kildebjergområdet og landskabets form, samt spærre for oplevelsen af overgange mellem landskabsformer og landskabelige sammenhænge – set fra Skanderborgvej mod nord.
Miljørapporten viser på den anden side, at støjvolden vil højne boligernes og opholdsarealernes attraktivitet, ikke nødvendigvis pga. det forhindrede udsyn mod syd, men fordi der bag støjvolden – for alle boliger undtagen én – bliver mindre vejstøj end normen er for et boligområde.
Høringssvar
Der er indkommet høringssvar fra Kildebjerg Ry A/S. Høringssvaret er vedlagt. Derudover har der været dialog mellem Kildebjerg Ry A/S og administrationen herom og om evt. tekniske rettelser.
Nogle af punkterne i høringssvaret kan imødekommes, herunder bl.a. ønsket om mulighed for, at der kan drives liberalt erhverv fra boligerne, placering af transformatorstation, ikke fjernelse men en ny formulering af § 1.4, der har til formål at sikre, at boligområdet respekterer 100-meter linjen fra erhvervsområdet syd for, der har mulighed for miljøklasse 4.
Kildebjerg Ry A/S har i dialogen været meget tydelige omkring, at de agter at etablere den støjvold, som forslaget til lokalplan giver mulighed for. Der er ikke indkommet høringssvar mod støjvolden og lokalplanen vil blive mere enkel og administrerbar, såfremt lokalplanen udarbejdes med den forudsætning at støjvolden skal anlægges, dvs at det ikke kun er en mulighed. Det vil imødekomme høringssvarets bemærkninger omkring støj (der vil så kun én 58 dB-linje).
Såfremt ovennævnte ændringer ønskes imødekommet, vil det medføre så omfattende ændringer, at forslaget til lokalplan skal i fornyet høring. I forbindelse med udarbejdelse af nyt forslag til lokalplan kan det undersøges, om ønsket om flytning af placeringen af støjvold til en afstand af ca. 13 m fra vejmidte (Skanderborgvej) i stedet for 15 m kan imødekommes. Det vil bl.a. betyde, at der skal dispenseres fra bestemmelserne om vejbyggelinje.
Af høringssvaret fremgår videre, at der er ønske om ændringer til lokalplanens § 7.15 om beplantning. I forbindelse med udarbejdelse af nyt forslag med forudsætning om etablering af støjvold kan § 7.15 formentlig lempes/ændres.
Det var lokalplanforslagets indarbejdede mulighed for etablering af støjvold, der medførte krav om udarbejdelse af en egentlig miljøvurdering. Ændringer i lokalplanens redegørelse og bestemmelser herom medfører derfor udarbejdelse og offentliggørelse af ny (tilrettet) miljørapport.
Stabschefen for Kultur, Borgere og Planlægning indstiller,
- at der udarbejdes revideret forslag til lokalplan og miljørapport med udgangspunkt i,
- at det er en forudsætning at støjvolden skal etableres
- en vurdering af mulighed for ændret placering af støjvold
- en vurdering af ændring af § 7.15 om beplantning
- at ønsker om ændret placering af transformerstation samt mulighed for at drive liberalt erhverv fra boligerne indarbejdes
- at § 1.4 ikke fjernes men omformuleres
- tekniske ændringer.
