Uenighed mellem lejer og udlejer

Huslejenævnet kan blandt andet behandle sager om:

• Lejens størrelse, herunder regulering af lejen
• Mangler ved lejeforholdets begyndelse
• Forbrugsregnskaber
• Parternes pligt til renholdelse og fornyelse under lejeforholdet
• Lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning, herunder uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene
• Tilbagebetaling af depositum efter lejers fraflytning
• Udlejers varsling af lejeforhøjelser som følge af forbedringer i lejemålet
• Rimeligheden af aftaler mellem udlejer og beboerrepræsentationen om forbedringsarbejder
• Antennebidrag og betaling af adgang til elektronisk kommunikationstjeneste
• Størrelsen af lejers depositum og forudbetalt leje under lejeforholdet
• Regnskaber for konti til ind- og udvendig vedligeholdelse
• Lejers råderet efter lejelovens § 29, stk. 8
• Udlejers ret til at disponere over lejers arealer til brug for tagetagelejemål
• Urimelige vilkår for lejemål af værelser, herunder udlejers opsigelseManglende overholdelse af husordenen (husordenssager kan dog kun indbringes af udlejer)
• Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede

En sag skal indbringes skriftligt og meget gerne elektronisk via sikker post:

Send sikker post til Huslejenævnet (borger)

Send sikker post til Huslejenævnet (virksomhed)

Alternativt til postadressen:

Skanderborg Kommune
Huslejenævnets sekretariat
Skanderborg Fælled 1
8660 Skanderborg

Det oplyses, hvad man ønsker, at Huslejenævnet skal tage stilling til.
Kopi af relevante dokumenter vedlægges, herunder altid lejekontrakt.

I 2023 skal der betales et gebyr på 345 kr. pr. sag.
Beløbet reguleres den 1. januar hvert år.

Gebyret bedes indbetalt samtidig med sagens indbringelse ved indsættelse i Nordea Bank, reg. nr. 2213, kontonr. 6885 997 633.

Det er vigtigt at anføre "Huslejenævnet" og adressen på det lejemål, sagen drejer sig om.

Hvis du har en elektronisk postkasse på borger.dk / virk.dk / e-boks, vil sekretariatet i vidt omfang anvende den, da disse forsendelser er sikre i modsætning til e-mail.

Før du som udlejer gennemgribende forbedrer et lejemål med henblik på at hæve huslejen, skal Huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra, at vi har modtaget anmodning og indbetaling af gebyr. Det koster kr. 4.398 (2023) at indbringe en sag for nævnet (pr. lejemål). Beløbet er fastsat i boligforholdsloven § 82, stk. 1 og reguleres hvert år pr. 1. januar.

Gebyret skal indbetales samtidig med indsendelse af sagen til Nordea Bank, reg. nr. 2213, kontonr. 6885 997 633. Det er vigtigt at anføre "Huslejenævnet" og adressen på lejemålet ved overførslen.

Huslejenævnet skal fremsende afgørelse senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

En ejer af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening kan, inden der træffes beslutning om at udleje, få en afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt kan opkræves.

Denne adgang til forhåndsvurdering gælder dog kun for ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger og for andelshavere, der på ansøgningstidspunktet ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Anmodning om forhåndsgodkendelse af lejens størrelse fremsendes til Huslejenævnets sekretariat.

Gebyr for en sådan vurdering er på 576 kr.
Beløbet reguleres den 1. januar hvert år.

Gebyret indsættes i Nordea Bank, reg. nr. 2213, kontonr. 6885 997 633.

• Spørgsmål om opsigelse og ophævelse af lejemål (dog kan nævnet behandle visse tvister om opsigelse af værelseslejemål)
• Lejers brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet
• Almindelig rådgivning og vejledning om lejens størrelse, herunder forældrekøb.

Hvis Huslejenævnet vurderer, at en egentlig bevisførelse er nødvendig, eksempelvis vidneafhøringer, syn og skøn m.v., kan nævnet afvise sagen og henvise den til Boligretten (eksternt link).

De sager, som falder uden for Huslejenævnets kompetenceområde, skal i stedet henvise den til Boligretten (eksternt link).

Den skriftlige klage sendes inden 1 uge til modparten til udtalelse.
Fristen for at afgive udtalelse er som udgangspunkt 2 uger.
Modparten kan dog i nogle tilfælde få fristforlængelse.

Når Huslejenævnets sekretariat har modtaget svar fra modparten, bliver svaret sendt til klageren.

Derefter vurderer sekretariatet, om der eventuelt skal indhentes yderligere oplysninger til vurdering af sagen.

I nogle sager beslutter Huslejenævnet, at lejemålet skal besigtiges og/eller at parterne eller andre skal indkaldes til møde i nævnet.
En sådan indkaldelse vil ske med 1 uges varsel.

I besigtigelsen / mødet deltager nævnets formand og medlemmer.
I sager om husordensovertrædelser deltager tillige en social sagkyndig.

Nævnet behandler sagen på et møde og træffer en afgørelse, der sendes til begge parter.

Hver af parterne har mulighed for at klage over Huslejenævnets afgørelse til Boligretten (eksternt link).

Fristen er 4 uger efter, at parterne har modtaget nævnets afgørelse.

En udlejer, der taber en sag fuldt ud, skal pr. 1. juli 2021 betale et gebyr til huslejenævnet på 6.597 kr. (2023 niveau), jf. boligreguleringslovens § 39, stk. 2.
Beløbet reguleres den 1. januar hvert år.

Huslejenævnet yder ikke rådgivning til lejer eller udlejer og optræder ikke på den ene parts side.

Nævnets sekretariat yder dog vejledning om

• hvilke typer sager, der kan indbringes for Huslejenævnet
• praktiske forhold i forbindelse med sagens forløb i nævnet

Hvis du ønsker yderligere rådgivning, kan du, udover at gå til en advokat, søge hjælp hos:

• Aarhus Lejerforening
• Aarhus Retshjælp
• Advokaternes Retshjælp
• Danske lejere
• Danske Udlejere
• EjendomDanmark
• Lejernes Retshjælp
• Lejernes Landsorganisation
• Retshjælp Århus
• Århus Lejerforening

Vedrørende den relevante lovgivning henvises til:

• Retsinformation
• Lejeloven
• Boligreguleringsloven

Følgende vejledende normtal kan benyttes ved udarbejdelse af omkostningsbestemt leje:

• Honorar for eget viceværtsarbejde i 2022: 2.425 kr. pr. lejlighed.
• Honorar for eget viceværtsarbejde i 2023: 2.475 kr. pr. lejlighed.

• Honorar for egen administration i 2022: 3.525 kr. pr. lejlighed.
• Honorar for egen administration i 2023: 3.600 kr. pr. lejlighed.

Vedrørende fremmed administration og fremmed vicevært accepterer huslejenævnet beløb, der overstiger normtallet, hvis beløbet er dokumenteret og rimeligt.

Pr. 1. januar 2022 reguleres hensættelserne til § 18 og 18 b samt den overførte tredjedel til kapitalafkast med 1,3 % i forhold til 2021.

Pr. 1. januar 2023 forhøjes satserne til §§ 119 og 120 med 8,1 % i forhold til 2022.

En sag skal indbringes skriftligt og meget gerne elektronisk via sikker post:

Send sikker post til Beboerklagenævnet (borger)

Send sikker post til Beboerklagenævnet (virksomhed)

Alternativt til postadressen:

Skanderborg Kommune
Beboerklagenævnets sekretariat
Skanderborg Fælled 1
8660 Skanderborg

Det oplyses, hvad man ønsker at Beboerklagenævnet skal tage stilling til.
Kopi af relevante dokumenter vedlægges, herunder altid lejekontrakt.

I 2023 skal der betales et gebyr på 161 kr. pr. sag. 
Beløbet reguleres den 1. januar hvert år.

Gebyret bedes indbetalt samtidig med sagens indbringelse ved indsættelse i Nordea Bank, reg. nr. 2213, kontonr. 6885 997 633

Det er vigtigt at anføre "Beboerklagenævnet" og adressen på det lejemål sagen drejer sig om.

Hvis du har en elektronisk postkasse på borger.dk / virk.dk / e-boks, vil sekretariatet i vidt omfang anvende den, da disse forsendelser er sikre i modsætning til e-mail.

Beboerklagenævnet kan blandt andet behandle sager om:

• Husordensovertrædelser
• Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning samt tilbagebetaling af depositum
• Boligens stand ved indflytning og i lejeperioden
• Overholdelse af formelle regler for varsling af lejeforhøjelse
• Retten til at foretage installationer og forbedringer i lejemålet
• Forbrugsregnskaber
• Betaling for fællesantenne og adgang til teletjeneste
• Retten til fremleje, fortsættelse eller bytte af lejemål
• Lovligheden af beslutninger truffet af de beboerdemokratiske organer

Beboerklagenævnet kan blandt andet ikke behandle:

• Sager om erhvervslejemål
• Tvister mellem lejer og udlejer i private udlejningsejendomme
• Spørgsmål om opsigelse eller ophævelse af et lejemål
• Spørgsmål om lejens størrelse
• Afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede
• Spørgsmål om, hvorvidt en beslutning truffet af de beboerdemokratiske organer, er hensigtsmæssig.

Hvis Beboerklagenævnet vurderer, at en egentlig bevisførelse er nødvendig, eksempelvis vidneafhøringer, syn og skøn m.v., kan nævnet afvise sagen og henvise den til Boligretten (eksternt link).

De sager, som falder udenfor Beboerklagenævnets kompetenceområde, skal i stedet indbringes for Boligretten (eksternt link).

Når den skriftlige klage og gebyret er modtaget i Beboerklagenævnets sekretariat, sendes klagen inden 1 uge videre til modparten til udtalelse.

Modparten har som udgangspunkt en frist på 2 uger til at svare.
Denne frist kan dog i nogle tilfælde forlænges.

Når sekretariatet har modtaget svar fra modparten bliver svaret sendt til klageren.

Derefter vurderer sekretariatet, om der eventuelt skal indhentes yderligere oplysninger til at vurdere sagen.

I nogle tilfælde beslutter Beboerklagenævnet, at lejemålet skal besigtiges og/eller at parterne eller andre skal indkaldes til møde med nævnet. En sådan indkaldelse vil ske med 1 uges varsel.

I besigtigelsen/mødet deltager nævnets formand og medlemmer.

I sager om husordensovertrædelser deltager tillige en social sagkyndig.

Når sagen er tilstrækkeligt oplyst, vil nævnet træffe afgørelse i sagen.
Afgørelsen sendes til begge parter samt deres eventuelle repræsentanter.

Hver af parterne har mulighed for at klage til Boligretten over Beboerklagenævnets afgørelse (eksternt link).
Fristen er 4 uger efter at parterne har modtaget nævnets afgørelse.

Beboerklagenævnet yder ikke rådgivning til lejer eller udlejer og optræder ikke på den ene parts side.

Nævnets sekretariat yder dog vejledning om

• hvilke typer sager, der kan indbringes for Beboerklagenævnet
• praktiske forhold i forbindelse med sagens forløb i nævnet.

Hvis du ønsker yderligere rådgivning kan du, udover at gå til en advokat, søge hjælp hos:

• Aarhus Lejerforening
• Aarhus Retshjælp
• Advokaternes Retshjælp
• Boligselskabernes Landsforening
• Danske lejere
• Danske Udlejere
• EjendomDanmark
• Lejernes Retshjælp
• Lejernes Landsorganisation
• Retshjælp Århus
• Århus Lejerforening

Vedrørende den relevante lovgivning henvises til:

• Retsinformation
• Lov om leje af almene boliger